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Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig mit Bußgeldern ahnden lassen. Doch für Mieter und Vermieter ist die wichtigste Nachricht eine andere: Ein Bußgeld bei der Mietpreisbremse ist am 13. September 2026 noch nicht beschlossen, eine Expertengruppe prüft erst die Ausgestaltung. Bereits geltendes Recht bleibt davon getrennt. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme greift.
Die Ankündigung ist noch kein neues Bußgeldgesetz
Hubig sagte der Funke Mediengruppe, eine Expertengruppe befasse sich mit Bußgeldern für Verstöße und mit einer Reform der Regeln gegen Mietwucher. Tagesschau und AFP berichteten am 12. September darüber. Eine konkrete Bußgeldhöhe, ein fertiger Kabinettsbeschluss oder ein Inkrafttreten wurden dabei nicht genannt. Wer jetzt mit einer bestimmten Strafe rechnet, macht aus einer politischen Absicht eine bereits geltende Zahl.
Parallel liegt seit Februar ein anderer Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vor. Er soll Umgehungen über möblierte Wohnungen und Kurzzeitverträge erschweren. Für vollständig möblierte Wohnungen schlägt das Ministerium eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete vor, ohne dass jeder Möbelwert einzeln nachgewiesen werden muss. Auch dieser Entwurf ist vom neuen Bußgeldgedanken zu trennen: Im Bundestag beraten heißt nicht beschlossen und in Kraft.
Diese Trennung beruhigt und ärgert zugleich. Sie beruhigt, weil niemand heute eine erfundene Strafe in einen Mietvertrag hineinlesen muss. Sie ärgert, weil eine bloße Rückforderung überzahlter Miete für Betroffene oft Arbeit, Wissen und Mut verlangt. Genau dieses Vollzugsproblem erklärt, warum die Ministerin zusätzliche Sanktionen ins Spiel bringt.
Die 10-Prozent-Grenze beginnt nicht beim Inserat
Die Mietpreisbremse knüpft an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Das ist keine bundesweit einheitliche Quadratmeterzahl, sondern ein örtlicher Vergleichswert, der häufig über einen Mietspiegel bestimmt wird. In einem ausgewiesenen angespannten Markt liegt die zulässige Anfangsmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent darüber. Außerhalb eines solchen Gebiets greift diese besondere Grenze nicht automatisch.
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt den richtigen Nenner. Ergibt der einschlägige Mietspiegel für eine Wohnung 12,00 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter, liegt die Grenze im Grundfall bei 13,20 Euro: 12,00 Euro mal 1,10. Bei 70 Quadratmetern wären das 924 Euro Nettokaltmiete im Monat. Betriebs- und Heizkosten werden nicht in diese Vergleichsrechnung hineingemischt.
Das Ergebnis ist trotzdem noch kein endgültiger Anspruch. Ausnahmen können etwa bei bestimmten Neubauten, nach umfassender Modernisierung oder wegen einer zulässigen höheren Vormiete eine Rolle spielen. Deshalb wäre es fahrlässig, allein aus einem Online-Inserat und einer groben Stadtdurchschnittsmiete eine sichere Überzahlung abzuleiten. Entscheidend sind Gebiet, Mietspiegelmerkmal, Vertragsbeginn, Wohnungszustand und die vom Vermieter mitgeteilte Ausnahme.
Vier Belege sind nützlicher als eine empörte Überschlagsrechnung
Wer einen neuen Vertrag prüft, notiert zuerst Adresse und Vertragsbeginn, öffnet dann den gültigen Mietspiegel oder die amtliche Auskunft seiner Kommune und ordnet Größe, Baujahr, Lage sowie Ausstattung ein. Danach werden Nettokaltmiete und Quadratmeterzahl aus dem Vertrag übernommen. Erst im vierten Schritt wird geprüft, ob der Vermieter eine Ausnahme nennt. Diese Reihenfolge verhindert, dass Bruttomiete, Nebenkosten und Vergleichsmiete durcheinandergeraten.
Ein zweites Beispiel: 980 Euro Nettokaltmiete für 70 Quadratmeter entsprechen 14,00 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem Grundfall von 13,20 Euro beträgt die rechnerische Differenz 0,80 Euro je Quadratmeter oder 56 Euro im Monat. Das ist nur eine bedingte Rechnung. Wenn die Wohnung nicht im Geltungsgebiet liegt oder eine gesetzliche Ausnahme nachweisbar ist, beweist die Differenz allein keinen Verstoß.
Bei Unklarheit sollten Mieter Vertrag, Inserat, Mietspiegelberechnung und Angaben zur Ausnahme unverändert sichern und fachkundigen Rat einholen, etwa bei einem örtlichen Mieterverein oder einer Rechtsberatung. Eine sachliche Rüge braucht den konkreten Vergleich und ersetzt sich nicht durch den Hinweis auf die politische Bußgelddebatte. Vermieter wiederum sollten die Berechnungsgrundlage und eine beanspruchte Ausnahme nachvollziehbar dokumentieren, statt auf eine pauschale Marktlage zu verweisen.
Heute zählt der Vertrag, nicht die angekündigte Strafe
Die neue Debatte kann den Druck erhöhen, die Mietpreisbremse wirksamer durchzusetzen. Sie hat aber noch kein Bußgeld geschaffen. Für einen aktuellen Mietvertrag bleiben Gebietsausweisung, ortsübliche Vergleichsmiete, Zehn-Prozent-Aufschlag und mögliche Ausnahme die entscheidenden Punkte. Wer diese vier Ebenen sauber trennt, kann eine konkrete Abweichung berechnen, ohne aus einem politischen Vorschlag geltendes Recht zu machen.
Quellen
- Tagesschau · Hubig will Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit Bußgeldern bestrafen (12. September 2026)
- Bundesjustizministerium · Entwurf zum Mieterschutz bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen (8. Februar 2026)
- Bundesregierung · Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 (24. Juli 2025)
- Deutscher Mieterbund · Mietenreport 2026 (1. September 2026)
- AFP · Hubig kündigt Prüfung von Bußgeldern an (12. September 2026)
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